Nový stavební zákon a jeho možné dopady do daňové oblasti aneb budou/jsou související změny v daních?

2023.19.1

Nový stavební zákon a jeho možné dopady do daňové oblasti aneb budou/jsou související změny v daních?

Ing. Petr Koubovský

VYŠLO V ČÍSLE 19/2023

O novele stavebního zákona se mluví opravdu hodně dlouho. Po dlouhých peripetiích je však nové znění zákona na světě, je schválené a připravené vstoupit ve svou účinnost.

Připomínková řízení však vedla k řadě změn a kompromisů, které se projevily i na rozsahu novely zákona. Postupná účinnost nového stavebního zákona byla původně odložena tzv. odkládací novelou s tím, že hlavní účinnost zákona měla nastat namísto 1. 7. 2023 až 1. 7. 2024, nicméně současně byly zahájeny přípravy tzv. věcné novely nového stavebního zákona, která byla schválena Poslaneckou sněmovnou 24. 3. 2023.

Nový stavební zákon vstupuje v účinnost až napřesrok dne 1. 7. 2024, v některých výjimečných případech u tzv. vyhrazených staveb (např. dopravní (dálnice) a průmyslové stavby (elektrárny) uvedené v příloze č. 3 nového stavebního zákona) však již účinnosti nabývá k 1. 1. 2024. Vzniká nově také přechodné období od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024, kdy se ještě bude postupovat dle dosavadních právních předpisů. Novela stavebního zákona byla nakonec odhlasována 161 poslanci ze všech sněmovních stran, tedy i z opozice. Proti nehlasoval žádný poslanec.

Novela nového stavebního zákona má ve schválené podobě zrychlit a zjednodušit stavební řízení, které je v České republice oprávněně považováno za nepřiměřeně složité a dlouhé.

Jaké byly původní plány¹ a co z nich nakonec zbylo?

Stavební úřady a jejich soustava

Původní NSZ vytvořená nová soustava státních stavebních úřadů, včetně toho Nejvyššího stavebního úřadu, vzala za své. Zánik specializovaných (vodoprávních, dopravních, báňských) stavebních úřadů je také zpečetěn. Působnost stavebních úřadů tak budou i nadále vykonávat obecní úřady územních samosprávných celků (obce a kraje) v přenesené působnosti. Veškeré kompetence k povolování staveb zůstanou tedy jen na obecních a krajských stavebních úřadech. Novela zachovává 694 nynějších stavebních úřadů v obcích a krajích s možností jejich počet snížit podle stavební aktivity.

Nejvyšší stavební úřad zůstal takříkajíc "u ledu". Ústředním správním úřadem na úseku územního plánování, stavebního řádu a vyvlastnění má zůstat Ministerstvo pro místní rozvoj a pro účely vyhrazených staveb v jejich působnosti též Ministerstvo dopravy a Ministerstvo průmyslu a obchodu. Jedinou výjimkou z výše uvedeného jsou vznikající Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ), který bude rozhodovat o vyhrazených stavbách, vymezených v příloze č. 3 NSZ (například dálnice, dráhy, letecké stavby, stavby jaderného zařízení, nově po novele také velké výrobny z obnovitelných zdrojů nebo rozsáhlé stavby pro výrobu a skladování v tzv. transformačních plochách apod.).

Rychlost, zjednodušení a integrace rozhodování

Hlavním proklamovaným cílen NSZ mělo být vyřešení přílišné komplikovanosti a roztříštěnosti současné úpravy povolování staveb a zavedení jednotného, integrovaného řízení o povolení stavby, namísto současného územního a stavebního řízení, řady dalších "zvláštních postupů“ a až desítek stanovisek dotčených orgánů.

Politické a marketingové heslo – základní princip v podobě "jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko" – bylo skutečně díky zavedení jednotné soustavy státní stavební správy s integrací všech povolovacích procesů vedených dnes dotčenými orgány promítnuto i do paragrafového znění návrhu rozeslaného k připomínkám 25. 11. 2019. Výsledným počinem novely pak je zachování ještě většího počtu potřebných samostatných "razítek" ☹

Z původní koncepce toho tedy moc nezůstalo – nicméně v jednodušších případech a při splnění stanovených podmínek, mimo jiné doložení souhlasu všech sousedů a dalších účastníků, bude snad možné vydat povolení ihned po podání žádosti. Stále však i po novele bude platit, že odvolací stavební úřad nebude oprávněn rušit a vracet rozhodnutí vydané v 1. stupni, ale vždy bude muset rozhodnout s konečnou platností.

Jednotné enviromentální stanovisko

Novela zavádí tzv. jednotné enviromentální stanovisko, které by mělo nahradit závazná stanoviska, vyjádření či rozhodnutí z oblasti životního prostředí, vydávaná dosud podle devíti různých zákonů (kupříkladu dle zákona o ochraně přírody a krajiny, lesního zákona, vodního zákona, zákona o ochraně ovzduší atd.). Výše uvedené JE stanovisko by v případě potřeby mělo nově zahrnovat i posouzení vlivů na životní prostředí (tzv. EIA).

Společné jednání a koordinace

Nově se zavádí institut společného jednání mezi stavebním úřadem a ostatními dotčenými orgány, tj. i koordinace jednotlivých stanovisek či vyjádření. Obojí by mělo vést k efektivnějšímu a rychlejšímu vedení řízení a vyhnutí se případným i alibistickým rozporům mezi jednotlivými orgány.

Účast spolků v řízení o povolení stavby

Ve světle pozměňovacích návrhů je také nově umožněna účast ekologických spolků, a to v řízeních o povolení záměrů, pro které se povoluje kácení stromů nebo uděluje výjimka ze zákazů u památných stromů nebo zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů.

"Černé" stavby a jejich dodatečné povolování

Dle praktických zkušeností pro zápis tzv. černých staveb do katastru nemovitostí si stavebník nechal vyhotovit geometrický plán a tzv. pasport stavby (tj. dokument o skutečném provedení stavby a způsobu užívání) a stanovisko dotčených orgánů. Nejenže žádost mohla být neúplná a mohla být doplňována, dodatečné povolení mohlo nahradit nejen stavební povolení, ale i územní rozhodnutí a stavební úřad mohl udělovat výjimky z požadavků na výstavbu (tedy např. přimhouřit oči u nedostatečného odstupu od hranice pozemku). Stavba pak mohla být na základě geometrického plánu a dokladu od stavebního úřadu zapsána do katastru nemovitostí.

Dosavadní praxe však vedla některé stavebníky k tomu, že například z důvodu urychlení výstavby nebo s vědomím, že by jejich stavba povolena nebyla, stavěli vědomě bez povolení a stavbu legalizovali až následně. Tento stav však vedl k případům, kdy byly postaveny a následně legalizovány stavby, které by za normálních okolností povoleny nebyly. Proces odstraňování černých staveb je v České republice nefunkční a v minulosti většinou došlo k vydání dodatečného povolení než k demolici nepovolené stavby.

Dodatečné povolení tzv. "černých staveb“, postavených bez povolení nebo v rozporu s jeho podmínkami, se nově oproti stávající úpravě velmi zpřísní a její následná legalizace bude možná jen za splnění následujících podmínek:

• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu (jsou splněny odstupové vzdálenosti nebo dotčení sousedé dají souhlas, je splněn koeficient zastavění pozemku apod.),

• byla uhrazena pokuta za přestupek,

• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu.

Změny v územním plánování

Územně plánovací dokumentace se bude povinně vyhotovovat v elektronické verzi ve strojově čitelném formátu a její vybrané části v tzv. jednotném standardu, tedy stejným formálním způsobem ve všech případech. Tato změna může být zejména zpočátku značně problematická pro obce, které budou nuceny i kvůli dílčím změnám svých územních plánů převést celý územní plán do nové grafické formy. Velká města jako Praha, Brno či Ostrava budou mít možnost vydat vlastní stavební předpisy, které stanoví podrobné požadavky na výstavbu odchylně od "celostátních“ prováděcích předpisů ke stavebnímu zákonu.

Plánovací smlouvy aneb vztahy mezi obcí a investorem

Zákon obsahuje podrobnou úpravu plánovacích smluv, která poskytuje obcím, městským částem Prahy i investorům větší právní jistotu ohledně toho, co může být obsahem jejich vzájemných závazků v oblasti budoucího využití území, zejména při budování veřejné infrastruktury. Obcím je dáno právo či možnost v územním plánu stanovit uzavření takové smlouvy jako podmínku realizace určitého stavebního záměru. Smlouva je dobrovolnou dohodou stran a stanovit závazky investorů týkající se například účasti na výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiných staveb vyvolaných jejich záměrem, případně převzetí nákladů na tuto výstavbu nebo poskytnutí peněžního nebo věcného plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace.

Kromě procesních a dalších změn přináší NSZ i některé věcné změny, na jejichž rozbor se v textu dále zaměříme, neboť pro někoho mohou mít zásadní dopady.

Tradičním a jedním z klíčových pojmů stavebního zákona je pojem "stavba". Dosavadní stavební zákon definoval pojem stavba v § 2 odst. 3 SZ tak, že stavbou jsou veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.

NSZ respektuje poznatky dosavadní praxe a soudní judikatury, tedy jakože zpřesňuje nově definici pojmu "stavba". Stavba je nově vymezena jako stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek, který plní funkci stavby. Stavba jako stavební dílo musí být výsledkem záměrné lidské činnosti, a je provedena za použití stavebního materiálu, přičemž musí být splněny požadavky na stavby.² Stavba je výsledkem stavební nebo montážní činnosti, tj. určitého technologického postupu, a je provedená na konkrétním místě (pozemku nebo stavbě).

Definiční znaky stavby musí splňovat také výrobek plnící funkci stavby. Z hlediska NSZ není rozhodující, zda byl vyroben u výrobce a na místo, kde bude užíván, dopraven jako celek a tam osazen, nebo zda je montován přímo na staveništi z dílů dodaných výrobcem. V obou případech musí být na výrobek plnící funkci stavby uplatňovány shodné požadavky jako na stavbu, a to jak z hlediska jeho umístění na pozemku, tak z hlediska splnění technických požadavků. Výsledné vlastnosti výrobku plnícího funkci stavby garantuje výrobce.

NSZ dále mění i kategorizaci staveb.

Je možné mobilní dům (tzv. mobil house) "zaparkovat", resp. umístit za účinnosti NSZ kdekoliv?

Díky nové definici stavby je třeba mobilní dům vnímat jako stavbu pro bydlení nebo rodinnou rekreaci, a proto bude úřady posuzován ze stejných hledisek právě jako stavba rodinného domu nebo stavba pro rekreaci. Tzn., že musí být umístěn na pozemku v souladu s územně plánovací dokumentací, odpovídat architektonickým hodnotám v území, a také splňovat podmínky mechanické odolnosti a stability, požární bezpečnosti, hygieny, úspory energie a tepla.

Nové rozdělení staveb je následující:

1. drobné, které jsou uvedeny v příloze č. 1 k tomuto zákonu,
2. jednoduché, které jsou uvedeny v příloze č. 2 k tomuto zákonu,
3. vyhrazené, které jsou uvedeny v příloze č. 3 k tomuto zákonu, a
4. ostatní.

Drobné stavby mohou být prováděny svépomocí. Nově nebudou vyžadovat kolaudační souhlas, tj. ani povolení ke stavbě ani projednání se stavebním úřadem. Postačující bude pouze neautorizovaný stavební dozor. Dokumentace ve vztahu k drobným stavbám nebude předepsána.

Jednoduché stavby naproti drobným stavbám již povolení vyžadovat budou, ovšem jen některé se budou kolaudovat a potřebovat projektovou dokumentaci. I tyto mohou být provedeny svépomocí, přičemž postačí stavebníkovi stavební dozor (výjimkou budou jen stavby na bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou – zde by byla zapotřebí autorizovaná osoba).

U tzv. vyhrazených staveb již bude muset být autorský dozor projektanta. Tyto stavby jsou infrastrukturní, které financuje stát, tj. stavby jako dálnice, VRT, přehrady a tak podobně a vyžadují veškerá povolení, kolaudaci, projektovou dokumentaci (provedenou dodavatelsky a tudíž vyžadují osobu (autorizovaného) stavbyvedoucího). Navíc se musí provádět u vyhrazených staveb výstavba za přítomnosti projektanta.

Ostatní stavby budou moci být bez projektanta, na povolení, kolaudaci, projektové dokumentace (provedenou dodavatelsky) a vyžadují osobu (autorizovaného) stavbyvedoucího.

Přehledová tabulka s praktickými příklady kategorií staveb dle NSZ

Kategorie stavby

Příkladný výčet staveb (dle Příloh NSZ)