Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Nabývací hodnota, sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, směrná hodnota, zjištěná cena, zvláštní cena

15.3.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

6.18.1 Nabývací hodnota, sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, směrná hodnota, zjištěná cena, zvláštní cena

Ing. Věra Engelmannová

Právní úprava

§ 11 ZDNV – Nabývací hodnota

Do 2013   2014–2018  
Není upraveno.   (1) Nabývací hodnotou je
  1. sjednaná cena,
  2. srovnávací daňová hodnota,
  3. zjištěná cena, nebo
  4. zvláštní cena.

(2) Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.  

Sjednaná cena

Úplata

Právní úprava

§ 13 ZDNV – Sjednaná cena

§ 4 ZDNV – Úplata

Do 2013   2014–31. 10. 2016   1. 11. 2016–2018  
Není upraveno.   Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.   Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.
V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí se pro účely určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci za podmínek, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí a nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena.  
Není upraveno.   (1) Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté plnění.
(2) Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona upravujícího oceňování majetku. Spočívá-li nepeněžní plnění v poskytnutí nemovité věci a lze-li určit směrnou hodnotu, může poplatník zvolit, že hodnotou nepeněžního plnění je směrná hodnota.
(3) Nelze-li ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci určit hodnotu nepeněžního plnění podle zákona upravujícího oceňování majetku, je touto hodnotou zjištěná cena nabývané nemovité věci snížená o úplatu, jejíž hodnotu určit lze.  
(1) Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které mají být nebo jsou poskytnuty za přijaté plnění.
(2) Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona upravujícího oceňování majetku.
(3) Nelze-li ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci určit hodnotu nepeněžního plnění podle zákona upravujícího oceňování majetku, je touto hodnotou zjištěná cena nabývané nemovité věci snížená o úplatu, jejíž hodnotu určit lze.  

Komentář:

Podle praxe uplatňované i podle judikatury do 31. 12. 2013 je součástí ceny sjednané jakékoliv protiplnění ze strany kupujícího ve prospěch prodávajícího. Tato skutečnost je zakotvena i v zákonném opatření č. 340/2013 Sb. Nejčastějším protiplněním je např. převzetí zůstatku úvěru kupujícím za prodávajícího. Původně bylo na základě úmyslu zákonodárce vyjádřeného v důvodové zprávě stanoveno, že součástí ceny sjednané je i případné DPH.

V rozsudku č. j. 4 Afs 88/2017–35 ze dne 28. 6. 2017 a v rozsudku, č. j. 7 Afs 301/2016–70 ze dne 22. 8. 2017 dospěl Nejvyšší správní soud (dále jen „NSS”) při posuzování otázky, zda je součástí ceny sjednané případná daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH”), k závěru, že do základu daně z nabytí nemovitých věcí DPH zahrnout nelze. Předmětem posouzení NSS sice byly pouze případy, ve kterých byl poplatníkem daně převodce v období do novely zákonného opatření, tj. do 31. 10. 2016, ale protože v daném období mohl být poplatníkem i nabyvatel bylo nezbytné stanovit, zda je závěry ze shora uvedených rozsudků třeba aplikovat v obdobném rozsahu i na případy, kdy poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí byl anebo bude nabyvatel.

Nakonec bylo rozhodnuto, že závěry ze shora uvedených rozsudků budou včetně jejich temporálních účinků aplikovány nejenom na případy, ve kterých je poplatníkem převodce, ale i na případy, ve kterých je poplatníkem nabyvatel, a to bez ohledu na to, zda předmět daně z nabytí nemovitých věcí vznikl do 31. 10. 2016 nebo od 1. 11. 2016. Vzhledem k tomu, že NSS v uvedených rozsudcích vycházel z toho, že jsou připuštěny dva možné výklady a při svém rozhodování se přiklonil k výkladu, který je výhodnější pro poplatníky, mají shora uvedené rozsudky temporální účinky, tzn., že jsou orientovány výlučně do budoucna. Daňový subjekt může tedy podat ve lhůtách stanovených zákonem dodatečné přiznání na daň nižší. Nejsou ovšem připuštěny mimořádné opravné nebo dozorčí prostředky. V případech, kdy nebylo řízení dosud pravomocně ukončeno, přihlédne správce daně ke shora uvedenému závěru soudu.

Srovnávací daňová hodnota, směrná hodnota

Právní úprava

§ 14 ZDNV – Srovnávací daňová hodnota

Do 2013   2014–31. 10. 2016   1. 11. 2016–2018  
Není upraveno.   (1) Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 %
  1. směrné hodnoty, nebo
  2. zjištěné ceny.
(2) Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.
(3) Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena,
  1. neposkytne-li poplatník údaje
    o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo
  2. nelze-li určit směrnou hodnotu.
(4) K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty. 
(1) Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 %
  1. směrné hodnoty, nebo
  2. zjištěné ceny.
(2) V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí za podmínky, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí, je srovnávací daňová hodnota částka odpovídající 100 %
  1. směrné hodnoty, nebo

  2. zjištěné ceny.

(3) Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.
(4) Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena,
  1. neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo
  2. nelze-li určit směrnou hodnotu.
(5) K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.  

Komentář:

V souvislosti s novelou dochází u směny nemovitých věcí k zásadní změně při určení srovnávací daňové hodnoty. Poplatníkem je nabyvatel, který podává daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí ve vztahu k jím nabývané nemovité věci. Nabývací hodnota se určí porovnáním srovnávací daňové hodnoty (100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny) s cenou sjednanou. Cenou sjednanou se rozumí pouze případný doplatek, který nezahrnuje hodnotu nemovité věci, která je protiplněním za nemovitou věc nabývanou nabyvatelem, tj. hodnotu nemovité věci pozbývané nabyvatelem. Pokud není sjednán doplatek, je cena sjednaná stanovena ve výši 0. Ta se porovná se srovnávací daňovou hodnotou.

Uvedené pravidlo