Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

6 mýtů o zdanění nabytí bytové jednotky v rodinném domě

16.6.2017, Zdroj: Finanční správa

V denním tisku v současné době vycházejí články k problematice daně z nabytí nemovitých věcí v případě nabytí vlastnického práva k bytové jednotce v rodinném domě. Bytové jednotky v bytových domech jsou při prvním prodeji novostavby od daně osvobozeny, kdežto v rodinných domech ne. Bohužel jsou k tomuto tématu ze strany médií uváděny nepřesnosti a zkreslené údaje, které by mohly poplatníkům spíše uškodit, proto uvádíme tyto informace na pravou míru.

1.mýtus:

V zákoně je mezera, na byty v rodinných domech se omylem zapomnělo.

Nejedná se o mezeru v zákoně. Osvobození je navázáno na to, jak je účel staveb upraven ve stavebních předpisech. Finanční správa, Ministerstvo financí ani Senát nemohou za to, že developeři začali obcházet stavební uzávěry stavbou „paneláků na ležato“ (rodinný dům s desítkami jednotek) a přísnější regulaci bytových domů (povinné kočárkárny a přísnější pravidla pro úpravu společných prostor) výstavbou rodinných domů. Úprava v zákonném opatření ohledně osvobození nabytí bytových jednotek v rodinných domech je výsledkem standardního legislativního procesu, ve kterém návrh zákona prošel běžným připomínkovým řízením. Zákonné opatření výslovně stanoví jako jednu z podmínek pro přiznání osvobození, že se musí jednat o jednotku v bytovém domě. Je nutno zdůraznit, že bytové jednotky se nacházejí i v jiných objektech, než jsou bytové či rodinné domy. V katastru nemovitostí je dokonce evidováno celkem 19 typů staveb, které jsou rozděleny na jednotky, a v řadě z nich se mohou nacházet obdobné jednotky, které jsou uvedeny právě v § 7 zákonného opatření, tj. jednotky typu byt, garáž, sklep nebo komora. Jedná se zejména o stavby či budovy občanské vybavenosti, víceúčelové stavby, stavby ubytovacích zařízení či stavby garáží. Z toho důvodu se zákonodárce rozhodl z řady typů staveb, ve kterých je možné vymezit jednotku (byt), osvobodit výlučně nabytí jednotky jen v bytovém domě.

2.mýtus:

V předpisech není žádný rozdíl v tom, jestli je bytová jednotka v bytovém domě nebo v rodinném domě.

Rozdíl v předpisech je, a zejména pro developery poměrně zásadní. Právní úprava vycházela z dosavadních zkušeností z praxe, podle kterých jednotky pro standardní bydlení vznikaly primárně v bytových domech. Tomu nasvědčuje také definice uvedená v § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, podle které se rodinným domem rozumí „stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví“. Rodinný dům je tedy spojován výslovně s existencí bytů nikoliv jednotek, a to i s přihlédnutím k tomu, že dle současné právní úpravy je stavba rodinného domu primárně určena k „rodinnému bydlení“, tj. bydlení zejména jedné rodiny (vícegenerační dům). Proto právní předpisy pro tento druh staveb stanoví odlišné stavebně-technické a další požadavky, na rozdíl od staveb bytových domů, jakožto staveb primárně určených k bydlení více rodin a většinou zcela cizích lidí.

Z praxe plyne, že v minulosti bylo spíše výjimečné, aby jednotky byly vymezovány v rámci rodinných domů. Zpravidla se v takovém případě jednalo o mimořádné situace, k nimž u rodinných domů docházelo až po majetkových vypořádáních, typicky při dědění. Větší nárůst prodejů bytových jednotek v novostavbách rodinných domů je patrný až v posledním období.

Podle dostupných informací spočívají důvody pro změnu této praxe v tom, že v některých oblastech není povolována výstavba jiných než rodinných domů, nebo je omezena možnost rozsáhlejší výstavby kvůli stavební uzávěře. Dalším důvodem je skutečnost, že podle stavebních předpisů jsou pro výstavbu rodinných domů stanoveny mírnější požadavky, než pro bytové domy. Například v rodinném domě není povinnost vymezovat kočárkárny a další společné prostory, což samozřejmě celou stavbu zlevňuje.